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Le 22 décembre 2011
news letter de Décembre 2011
TAXE FONCIERE :
VOTRE BASE D’IMPOSITION EST-ELLE CORRECTE ?
Vous constatez tous depuis de nombreuses années, une
augmentation constante de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Son mode de calcul obéit à des règles qui nous
semblent très complexes.
Il peut être intéressant de s’interroger sur la
réalité de la base d’imposition qui a servi à déterminer le montant de l’impôt
dû.
a) Principe :
La taxe foncière est calculée en multipliant la base
d’imposition qui figure sur l’avis d’imposition par les taux fixés par les
collectivités locales.
Cette base d’imposition est égale à la moitié de la
valeur locative cadastrale.
L’abattement de moitié ainsi appliqué est destiné à
tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et
de réparation.
b) détermination de la valeur locative cadastrale :
La valeur locative cadastrale correspond au loyer
théorique de la propriété.
Les valeurs locatives des propriétés bâties ont été
déterminées lors de la révision générale des évaluations foncières, qui a eu
lieu en 1970, sur la base des déclarations faites par les propriétaires.
L’actualisation a eu lieu en 1980 …
Depuis 1980, les valeurs locatives sont revalorisées
chaque année pour tenir compte de l’évolution des loyers. Cette révision est
effectuée à partir de coefficients établis au niveau national après prise en
compte des éventuels changements ayant affecté les locaux au 1er
janvier.
A noter : Il peut être obtenu les éléments du calcul
ayant servi à la détermination de la valeur locative au Centre des Impôts Fonciers du bien.
Ces changements pris en compte sont rangés en cinq
catégories :
- Construction nouvelle ;
- Changement de consistance résultant de travaux ayant
pour effet de modifier le volume ou la superficie habitable (agrandissement ou
surélévation, démolition …) ;
- Changement d’affectation ayant pour effet soit
de rendre imposable une propriété précédemment exonérée, soit de la faire
passer dans un groupe différent (passage d’un immeuble commercial en immeuble
d’habitation) ;
- Changement de caractéristiques physiques tels
qu’ajouts d’équipements nouveaux (chauffage central, salle de bains, etc …),
transformations intérieures (nouvelles dispositions des pièces), travaux de
rénovation et de gros entretiens ;
- Changement d’environnement, créations d’espaces
verts, suppression d’installation nuisantes.
Les changements de caractéristiques physiques et les
changements d’environnement ne sont constatés par l’administration que si cela entraîne une modification de plus de 10% de l’évaluation précédente.
c) Classement :
L’Administration distingue 8 catégories de locaux, du
grand luxe au très médiocre.
D’autre part, l’administration classe chaque propriété
dans les diverses catégories de locaux de référence représentés dans la commune.
Elle calcule la surface pondérée du local à partir de
sa surface réelle.
Elle ajoute à la surface pondérée ainsi obtenue, les
équivalents « superficiels » destinés à prendre en compte les
différents éléments de confort de la propriété.
Enfin, elle applique à la surface pondérée totale
ainsi déterminée, le tarif au m2 correspondant au local de référence dans la catégorie concernée.
De plus, les Collectivités territoriales peuvent instituer un abattement de 30% sur la valeur locative des logements situés dans des immeubles collectifs issus de la transformation de locaux commerciaux ou industriels, et également dans des communes comportant un quartier classé en
zone urbaine sensible.
d) Conclusion :
Comme vous le voyez, les règles sont très compliquées.
L’ensemble de ces règles et les dates énoncés
ci-dessus ne peuvent qu’inciter à être très vigilants quant à la bonne
détermination de la base d’imposition.
Si vous estimez que votre base d’imposition est
erronée, il est possible de réclamer soit en ce qui concerne le classement de
l’immeuble dans les catégories de tarif ci-dessus énoncées, soit quant à la détermination de la surface pondérée.
La réclamation, accompagnée des pièces justificatives,
doit être produite au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe contestée (31 décembre 2012 pour la taxe foncière 2011).
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